Хочешь купить-продать недвижимость во время войны? Объясняем способы и риски

За время войны более десяти миллионов украинцев стали вынужденными переселенцами в или за пределами страны. В связи с этим перед ними встала неотложная проблема: как продать свое жилье и купить новое.

Издание Finance.ua выяснило, что реализовать это право пока что достаточно проблематично.

Почему купить-продать жилье сейчас проблематично

Государственный реестр прав на недвижимое имущество приостановил свою работу на период военного положения с целью защиты данных украинцев.

Согласно законодательству право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. А сейчас занести что-то в госреестр, как и проверить, действительно ли продавец является надлежащим собственником недвижимости, невозможно.

Это значит, что завершить сделку купли-продажи и приобретения права собственности нельзя.

Есть ли альтернативы

Даже во время военного положения существуют законные альтернативы купли-продажи недвижимости. Стороны могут утвердить определенные договорные механизмы, которые позволят продавцу получить деньги за недвижимость, а покупателю — обязательство продавца продать объект недвижимости после того, как такая возможность появится.

Риски

Продавцам рекомендуют взвесить все риски, которые во время военного положения гораздо выше, чем обычно. Это обязательно повлияет на цену объекта.

Можно предположить, что люди сейчас захотят продавать недвижимость только при очень затруднительном положении или с целью минимизации своих рисков по потере имущества. Другие будут ждать стабилизации рынка, что позволит продать объект за реальную рыночную стоимость.

Покупателю следует понимать, что подобные договоры, описанные в предыдущем пункте, вряд ли влекут за собой принудительное исполнение сторонами своих обязанностей. Вероятно, в случае недобросовестного поведения продавца можно только достичь возврата уплаченных средств и платы за их использование, а также определенных штрафных санкций.

Как себя защитить

Несмотря на все, существуют определенные механизмы защиты от недобросовестных действий и юридической проверки объекта (due diligence).

Например, определенные виды ограничений для недвижимости, значительные санкции, гарантийные письма сторон об осознании действий и отсутствии претензий друг к другу после окончания войны, безотзывные доверенности или выбор юрисдикции, где можно будет разрешить потенциальный спор.

Тем, кто хочет получить максимальную юридическую защиту и предсказуемость транзакции, следует подождать возобновления работы реестров.

Перспектива

6 марта Кабинет Министров Украины издал Постановление №209 Некоторые вопросы государственной регистрации в условиях военного положения и внесение изменений в постановление Кабинета Министров Украины №164.

Там речь идет об особенностях государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.

Кто может проводить регистрацию

• государственные регистраторы юридических лиц, физических лиц-предпринимателей;
• государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и их обременений;
• определенные должностные лица Министерства юстиции, его территориальных органов.

Им дадут доступ к реестру во время войны. Ожидается, что вскоре условия и особенности регистрации на период военного положения прояснятся.

Кроме того, 15 марта Верховная Рада приняла Закон О создании резервных копий государственных информационных ресурсов и защите информации в условиях действия военного положения.

Он позволит возобновить работу реестров на безопасных территориях с определенными ограничениями, которых требуют условия военного положения.

Даже после возобновления работы реестров следует более тщательно относиться к оформлению сделок с недвижимостью.

Например, статья 233 Гражданского кодекса Украины предусматривает наказание за сделки, совершенные человеком под влиянием тяжелого для него обстоятельства и на крайне невыгодных условиях.

Суд может признать недействительным такую ​​сделку независимо от того, кто был ее инициатором. Поэтому нужно осторожно подходить к заключению договора купли-продажи, чтобы минимизировать свои риски.

А если ваша недвижимость пострадала из-за войны от обстрелов оккупантов, читайте, как подать заявку на возмещение утраченного имущества в приложении Дія.