За час війни понад десять мільйонів українців стали вимушеними переселенцями в чи поза межами країни. У зв’язку з цим перед ними постала нагальна проблема: як продати своє житло й купити нове.
Видання Finance.ua з’ясувало, що реалізувати це право наразі досить проблематично.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно призупинив свою роботу на період воєнного стану з метою захисту даних українців.
Згідно з законодавством, право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації. А зараз занести щось у держреєстр, як і перевірити, чи справді продавець є належним власником нерухомості, неможливо.
Це означає, що завершити угоду купівлі-продажу та набуття права власності не можна.
Навіть під час воєнного стану існують законні альтернативи купівлі-продажу нерухомості. Сторони можуть затвердити певні договірні механізми, які дозволять продавцю одержати гроші за нерухомість, а покупцю — зобов’язання продавця продати об’єкт нерухомості після того, коли така можливість з’явиться.
Продавцям рекомендують зважити всі ризики, які під час воєнного стану набагато вищі, ніж зазвичай. Це неодмінно повпливає на ціну об’єкта.
Можна припустити, що люди зараз захочуть продавати нерухомість лише у разі дуже скрутного становища або з метою мінімізації своїх ризиків щодо втрати майна. Інші чекатимуть стабілізації ринку, що дасть можливість продати об’єкт за реальну ринкову вартість.
Покупцю варто розуміти, що подібні договори, описані в попередньому пункті, навряд чи тягнуть за собою примусове виконання сторонами своїх обов’язків. Ймовірно, у разі недобросовісної поведінки продавця можна лише досягти повернення сплачених коштів та плати за їхнє користування, а також певних штрафних санкцій.
Попри все існують певні механізми захисту від недобросовісних дій і юридичної перевірки обʼєкта (due diligence).
Наприклад, певні види обмежень для нерухомості, значні санкції, гарантійні листи сторін про усвідомлення дій та відсутність претензій одна до одної після закінчення війни, безвідкличні довіреності або вибір юрисдикції, де можна буде вирішити потенційний спір.
Тим, хто хоче отримати максимальний юридичний захист і передбачуваність транзакції, варто зачекати відновлення роботи реєстрів.
6 березня Кабінет Міністрів України видав Постанову № 209 Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України № 164.
Там йдеться про особливості державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а також про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Їм буде надо доступ до реєстру під час війни. Тож очікується, що незабаром умови та особливості реєстрації на період воєнного стану проясняться.
Крім того, 15 березня Верховна Рада ухвалила Закон Про створення резервних копій державних інформаційних ресурсів та захисту інформації в умовах дії воєнного стану.
Він дозволить відновити роботу реєстрів на безпечних територіях з певними обмеженнями, яких вимагають умови воєнного стану.
Навіть після відновлення роботи реєстрів варто ретельніше ставитися до оформлення угод з нерухомістю.
Наприклад, стаття 233 Цивільного кодексу України передбачає покарання за правочини, які здійснені людиною під впливом тяжкої для неї обставини й на вкрай невигідних умовах.
Суд може визнати недійсним такий правочин незалежно від того, хто був його ініціатором. Тому необхідно обережно підходити до укладання договору купівлі-продажу, щоб мінімізувати свої ризики.
А якщо ваша нерухомість постраждала через війну від обстрілів окупантів, читайте, як подати заявку на відшкодування втраченого майна в Дії.